|
||||||||||||||||
| ПРОДАВЦЫ ВОЗДУХА или "ВОТ ГОРШОК ПУСТОЙ - ОН ПРЕДМЕТ ПРОСТОЙ" | ||||||||||||||||
| В городском телефонном справочнике насчитывается 90 агентств по торговле недвижимостью. Пять процентов от стоимости квартиры - такова плата за предоставляемые ими услуги. Для примера: на продаже двухкомнатной хрущевки, оцененной в 45 тысяч долларов, агентство зарабатывает 2250 у. е. Интересная сумма - очень напоминает зарплату простого смертного за полтора-два года. Когда речь идет о таких деньгах, наивно полагать, что обращаться в агентства людей заставляет банальная нехватка времени на поиск подходящего варианта. Тогда что? Элементарно - страх. Страх, действуя самостоятельно, напороться на мошенников, потерять деньги, потерять жилье. Бомж, венчающий рассказ словами "я стал жертвой квартирной аферы", до сих пор остается излюбленным персонажем отечественных журналистов - то-то и оно.
Страх - двигатель торговли. Торговли недвижимостью. Роль гаранта - что может быть выгодней в атмосфере тотальной затурканности! И агентства хорошо справляются с этой ролью. Якобы отвечая за то, что продавец не сбежит с авансом и не подсунет вам подложный документ. Якобы проверяя, не числятся ли за квартирой коммунальные долги и не арестована ли она судом. Якобы взваливая на себя перерегистрацию в Бюро технической инвентаризации и прочие бюрократические паскудства. Такие, во всяком случае, обещания дают работники агентств во время первого "окучивания" клиента. Здесь почему-то вспоминается используемый сектантами термин "бомбардировка любовью". Это когда в сознании неофита культивируется мысль о том, что лишь в секте его любят и понимают, а вне секты - обманут и предадут. Вам это ничего не напоминает? Только формулировки другие - "заключение сделок любой сложности", "риэлторы международного класса", "предоставляем кредит". Да коли так, то и денег (правда, не баснословных пяти процентов, а положим, одного) для агент-ства не жалко. А коли не так… 1-Й УРОВЕНЬ. РИЭЛТОРЫ Сама процедура продажи, а затем покупки квартиры сродни компьютерной игре с переходом на следующий, более сложный уровень, где и монстры похитрее, и миссии посложнее. Недавно я ее прошла. Правда, реально. Первыми, с кем пришлось "сразиться", были риэлторы. "Только не предлагайте мне стул! Сидеть в доме клиента - плохая примета: не продастся квартира", - заявляют они с порога, протягивая визитку с золоченой надписью "с заботой о вас". Все, на этом их профессионализм заканчивается. Но прежде чем перейти к "заботе", скажу пару слов о клиентах. Сразу хочу опровергнуть обывательское мнение о том, что в агентства обращаются одни буржуи - дескать, откуда у обычного человека деньги на квартиру. На самом деле подавляющее большинство клиентов - это люди, покупающие новое жилье за счет продажи старого. Ведь, как и прежде, семьи разъезжаются и съезжаются, а кто-то идет на обмен большей квартиры на меньшую, чтобы выручить деньги на лечение, кто-то, чтобы рассчитаться с коммунальными долгами (последних, по словам риэлторов, становится все больше и больше). Обычно менее денежные клиенты заказывают квартиры скромные, но с ремонтом, чтобы переехать и жить (ведь денег на обустройство у них нет). А те, что побогаче, напротив, хотят приобрести большой сарай - с тем, дабы развалять его и заново отстроить на свой вкус, со всякими еврозагогулинами. Вот только пожелания эти выполняются с точностью до наоборот. Например, я искала себе отремонтированную квартиру. "О, как мы вас понимаем", - участливо бормотали риэлторы, а в качестве вариантов предлагали: одну дыру без пола, другую без отопительных коммуникаций, а третья и вовсе представляла собой бетонную коробку - даже стекол в окнах недоставало. "И шо это вам все не нравится? - удивлялись "профессионалы международного класса". - Жилое состояние, как просили… Ну шо, скажете, тут нельзя переночевать?". А вот вам противоположный пример. В одном из агентств я наблюдала перепалку явно не бедного дядьки с местным менеджером: "Устал я объяснять вашим людям, что мне нужна квартира без ремонта?! - кричал он. - Я все равно буду стены ломать и не хочу доплачивать за криво поклеенные обои!". Действия наоборот - вовсе не тупость риэлторов, а четко отработанная схема. Ее цель - довести клиента до истерического состояния и дать понять, что на имеющуюся у него сумму нельзя купить ничего приличного. И только после нескольких недель мытарств, когда от истерики клиент плавно переходит к предынфарктному состоянию, ему показывают специально припасенный вариант - квартиру, наконец соответствующую его желаниям. Теперь риэлтору только и остается, что дождаться сакраментального "кажется это то, что мне нужно!" и радостно сообщить: "Но это и на пять тысяч дороже!". Риэлторов можно понять - чем выше стоимость квартиры, тем больше их процент от сделки. Я вовсе не собираюсь их обвинять - просто, обращаясь в агентство, вы должны трезво смотреть на ситуацию: у вас все равно не получится так, как хотите вы. Всегда будет так, как решит агентство. 2-Й УРОВЕНЬ. МЕНЕДЖЕР ГАРАНТИРУЕТ Итак, с выбором квартиры определились. Теперь, чтобы укрепить за собой право на ее покупку, надо составить предварительный договор и передать продавцу аванс. Эта процедура происходит уже непосредственно в агентстве и фиксируется менеджером филиала. Обычно в качестве аванса продавцу передается тысяча долларов. В случае если он откажется от сделки, то обязан будет вернуть ее в двойном размере. То же самое ожидает и покупателя, если сделка не состоится по его вине. Еще одну часть аванса (500 либо 1000 у. е.) покупатель оставляет на хранение в агентстве. Эта залоговая сумма также необходима для подстраховки. Допустим, вы въехали в приобретенную квартиру и тут же получили извещение об астрономической задолженности за газ. Другими словами, если бывшие хозяева оказались людьми непорядочными, то залоговая сумма им не возвращается, а идет на погашение долгов. При оформлении договора особое внимание следует обратить на графу "Дополнительные условия", в которой перечисляются предметы, входящие в стоимость квартиры. Например, телефон, плита, газовая колонка. Ведь если вы проигнорируете эту графу, а вселившись в квартиру, не обнаружите в ней оных предметов, это будут уже исключительно ваши проблемы. Кстати, по преданиям все тех же риэлторов, съезжая с проданной квартиры, некоторые рачительные хозяева умудряются выкорчевывать даже унитазы. Еще один настойчивый совет: обязательно снимите с договора копию. Ведь это единственный документ, в котором указывается реальная стои-мость квартиры. Впоследствии, при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса, в договоре будет стоять уже совсем другая цена - буквально раз в пятьдесят меньше реальной. Это делается для того, чтобы налог в виде одного процента, предназначенный государству, не так ударял по карману. Впрочем, к этому моменту мы еще вернемся. 3-Й УРОВЕНЬ. НОТАРИУС ГОСУДАРСТВЕННЫЙ И ЧАСТНЫЙ Так уж получилось, что "эпидемия" квартирных афер, вакцина от которой до сих пор не найдена, в первую очередь обеспечила дурной славой частных нотариусов. Небезосновательно, ведь если бы не их подписи, то возможность проворачивать незаконные сделки была бы исключена. Предубеждение это или здравый смысл, но в большинстве случаев оформлять договоры купли-продажи, равно как и производить окончательный расчет, граждане предпочитают не в частной, а в государственной конторе. Я же побывала в обеих (в одной продавала квартиру, в другой покупала). Частник. Здесь тебе и кресло мягкое, и время на ознакомление с договором, и деньги пересчитывать никто не мешает. Государственный нотариус. Сделка происходит в тесной комнатушке стоя - стульев не хватает. Рядом толпятся люди, оформляющие дарственные на машины, старуха диктует текст завещания. Чтение договора (а в нем и паспортные данные, и идентификационные коды были напутаны - пришлось перепечатывать) происходит под хамский аккомпанемент девушки-нотариуса, к слову, годящейся участникам сделки во внучки. "Да сколько можно этот договор перечитывать?! Да я сейчас вообще на обед уйду! Считают тут деньги, как будто никогда их в руках не держали!". Еще одна показательная иллюстрация. Во время пересчета денег, когда, не дай Бог, собьешься, начнешь сначала, а девушка-нотариус как раскроет опять свою варежку, ко мне тихонько подобрался менеджер. И сладко-сладко так на ухо зашептал: "Будьте так добры, подпишите документик. Сущая формальность. К сделке не имеет отношения. Нужно для наших внутренних расчетов". И вот смотрю я на "формальность", а в документе, между тем, говорится о том, что я, такая-то, не имею к агентству такому-то никаких претензий… Граждане, не подписывайте таких документов раньше времени - не переехав в новую квартиру и не пожив в ней с недельку-другую. Тут и не подписывая, такое бывает… 4-Й УРОВЕНЬ. МИССИЯ "ПЕРЕДАЧА КЛЮЧЕЙ" Через несколько дней после подписания договора купли-продажи следует процедура под названием "Передача ключей". Агентства, заботящиеся если не о клиенте, то хотя бы о своей репутации, организовывают это так. В квартире собираются представители сторон и риэлтор. Покупатель проверяет, исправны ли коммуникации, в порядке ли проводка, работает ли телефон - то есть соответствует ли квартира своему первоначальному виду. Затем, если покупатель удовлетворен, он получает ключи и пишет расписку: "Претензий к состоянию квартиры не имею". А еще через несколько дней стороны опять собираются в агентстве, где продавец передает покупателю справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и документы о выписке. Убедившись, что все нормально, стороны дружно пишут расписки - на этот раз об отсутствии претензий к агентству, и последнее возвращает продавцу залоговую сумму. По-моему, цивилизованно (хотя пяти процентов все равно не стоит). Теперь расскажу, как проходила это дело я. Перед передачей ключей мне позвонил менеджер и сообщил, что присутствовать на ней он не будет. А на мое недоуменное "почему", заявил: "Потому что не вижу смысла. Агент-ство выполнило свою работу". И это притом, что на тот момент мне даже не были предоставлены все необходимые справки, что противоречило составленному в агентстве договору. Через несколько дней он позвонил вновь и сказал, что выдал продавцам залоговую сумму. Опять-таки, почему? "Да потому, что я доверяю этим людям. Все будет в порядке"… А между тем, получив на руки деньги, "вызывающие доверие люди" категорически отказались переписывать на меня телефон (который, кстати, был указан в договоре) и, мало того, передали квартиру с неисправной проводкой. Но на кого здесь грешить - на них? Так бы и было, если бы я покупала квартиру сама. Но ведь я приобретала ее через агентство с известным в Одессе названием - из тех, чьи филиалы на каждом шагу. Не продавцы мне сулили гарантии, а оно - агентство! "Что-то не так?" - ехидно вопрошал менеджер. "Конечно, не так. Например, имеется вопрос: куда пошли мои деньги?". Ответа я так и не дождалась. А с издевательского на удобоваримый тон сменился только тогда, когда я объяснила, что работаю в газете. И проблемы с телефоном как-то вдруг разрешились. А что же происходит с теми клиентами агентств, которые не работают в газетах?.. "ВОТ ГОРШОК ПУСТОЙ - ОН ПРЕДМЕТ ПРОСТОЙ" Итак, мы обращаемся в агентство за гарантией безопасности. И платим установленные непонятно кем пять процентов. Бизнесмен, покупающий дом за 200000 у. е., отстегивает агентству 10 тысяч долларов, студент за коммуналку стоимостью 10000 - 500 баксов, на которые он мог бы четыре семестра трескать овсянку. Но с чем остаемся в результате? С договором, оформленным у нотариуса, в котором указана многократно заниженная стоимость квартиры. (Думаете, это инициатива клиента? Нет, ему подсовывают уже готовый документ. Но как же не согласиться, если агентство уже успело обобрать его как липку!) То есть при желании, придумав повод, продавец может обратиться в суд, расторгнуть сделку, и суд постановит вернуть вам не 45 тысяч долларов, а 5 тысяч гривень, как указано в договоре. Привлечь в свидетели представителей агент-ства? Но как, если оно уже изъяло у вас предварительный договор с достоверной ценой, а в новом договоре фигурируете только вы и продавец - и ни единого намека на агентство! То есть по документам, имеющим юридическую силу, выходит так, словно ни в какое агентство вы и не обращались… Нотариусу платил кто? Вы. Процент перечислял государству? Тоже вы. Кто обивал пороги БТИ, доплачивая за срочность? Ответ очевиден. А где агентство? Где, спрашивается, следы агентства? Их нет. Да что там Бендер со своим платным входом в провал! Вы поняли, как нас красиво облапошивают! А ведь всю эту беготню и нервомоталово - и ровно в таком же количестве - распрекрасно можно пережить и без "помощи" агентства, полагаясь исключительно на собственные силы. И остаться при своих пяти процентах, а не страхуясь от одних мошенников, попасть в руки к другим. Ах, да! Забыла. Наговариваю. В память об агентствах мне все-таки кое-что досталось - рождественские подарки! Кулек бумажный и рублевый брелок. Кстати, а вас не пугает эта цифра "90" - количество натыканных по городу агентств? А ведь у многих еще и по несколько десятков филиалов. А это значит, что ежедневно владельцы этих замечательных заведений кладут себе в карман миллионы. Не слишком ли большая плата за сдувшийся шарик в пустом горшочке от меда?.. _______________________________________ Татьяна ЧЕРНАЯ |
